2025년 기준, 수원시 권선구 구운동 삼환아파트에 대한 입지 분석과 함께,

투자 가치, 주변 개발 호재, 추천 투자 포인트를 담아 구성했습니다.

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🏢 수원 구운동 삼환아파트 입지 분석 및 투자 가치 전망

수원 권선구 구운동 삼환아파트, 이제는 더 이상 단순한 구축 아파트가 아닙니다.
2025년 기준, 수원시의 재개발 및 정비사업 흐름 속에서 구운동 일대는 중장기 투자처로서 주목받고 있으며,
특히 삼환아파트는 그 중심에 있는 입지 좋은 단지로 재조명되고 있습니다.

본 포스팅에서는 삼환아파트의 입지, 인프라, 교통, 개발 호재, 투자 전략까지
3,000자 이상의 정보로 깊이 있게 분석해드립니다.

🏠 1. 단지 개요

• 단지명: 수원 구운동 삼환아파트
• 위치: 경기도 수원시 권선구 구운동 454-1 일대
• 세대수: 약 900세대 규모
• 준공연도: 1994년
• 난방 방식: 개별 난방
• 주차: 지상 주차
• 주요 타입: 59㎡, 84㎡ 등 중소형 위주

📌 구운동 삼환아파트는 수원 권선구에서도 구축 단지로 오래되었지만, 오히려 이 점이 재건축 추진의 가능성을 높이고 있습니다.

📍 2. 입지 분석 (Location Analysis)

🚉 교통 여건

• 수원역 차량 10분 이내 접근 가능
• 서수원버스터미널(야탑터미널 이전 가능성) 인근 위치
• 수인분당선 및 1호선 접근성이 양호
• 인근 주요 간선도로: 경수대로, 덕영대로, 수인로

특히 GTX-C 노선 연장에 대한 기대감과 더불어, 위례과천선 유입 시 효과도 예상됨

🛍️ 생활 인프라

• 홈플러스 서수원점, 이마트 트레이더스, 구운시장 인근
• 도보 5~10분 거리 내 초·중·고 교육시설 밀집
• 수원시청, 권선구청, 행정복지센터 등 공공기관 접근도 우수
• 주변 병원, 약국, 은행 등 생활 편의시설 완비

🌳 자연환경

• 칠보산 생태공원, 서호천, 구운근린공원 인접
• 조용하고 쾌적한 주거 환경으로 평가받음

🛠️ 3. 개발 호재 및 재건축 가능성

📌 정비구역 지정 기대

• 구운동 일대는 현재 정비예정구역 지정 검토 중
• 인근 구운1구역, 구운3구역 등 정비사업 추진 움직임 확산
• 삼환아파트는 1990년대 준공, 용적률 여유 및 노후도 충족 → 재건축 요건 확보

🚧 재개발·재건축 흐름

• 2023년부터 수원시는 노후 아파트 밀집지역에 대한 정비계획 수립 중
• 수원시 도시·주거환경정비 기본계획(2030) 개정안에 따라, 구운동 포함 가능성 상승
• 주민 동의율 확보 시, 재건축 추진위원회 구성 가능성 높음

💸 4. 매매가 및 전세가 흐름 (2023~2025)

연도 전용 59㎡ 매매가 전세가 전세가율

최근 2년간 완만한 상승세 유지 중이며, 재건축 기대감이 반영되며 매매 수요 증가 추세

💼 5. 투자 관점에서의 핵심 포인트

✅ ① 중장기 재건축 가능성

• 30년 이상 노후된 단지로, 정비사업 타이밍 적기
• 정비계획 포함 시 선도 단지로 선정될 가능성 높음

✅ ② 실거주 및 투자 병행 가능

• 전세 수요 풍부, 전세가율 70% 이상
• 월세 전환 시 수익률 안정적

✅ ③ 교통 및 생활 인프라 우수

• 수원역, 수원버스터미널, 이마트, 병원 등 도보 생활권 완비

✅ ④ 대체 투자처 대비 저평가

• 인근 아파트 대비 평단가 낮고, 향후 가치 상승 여력 큼
• 매입 진입장벽 낮아 소형 투자자 또는 1주택자 대안으로 유리

📈 6. 추천 투자 전략

💡 “지금 매입 + 중기 보유”

• 현재 시점 매입 → 5년 내 정비구역 지정 및 추진위 구성 가능성 내다보기
• 재건축 전환 시 권리산정 기준일 이전 매입 중요

💡 전세끼고 저점 매수

• 전세가율 높기 때문에, 갭투자 리스크 낮음
• 실입주보다는 투자 시에는 전세 활용한 보유 전략 유리

💡 구축 중 장점 부각 전략

• 동일 입지의 신축 대비 가격 메리트 확실
• 재건축 지분 확보의 가치 관점으로 접근
  

✍ 마무리

수원 구운동 삼환아파트는 노후도, 입지, 전세가율, 인프라, 재건축 가능성이라는
5가지 투자 기준을 모두 갖춘 단지입니다.
수도권에서 중장기 투자처를 찾고 있는 분들에게는 가치 있는 선택지가 될 수 있으며,
2025년 현재 기준으로 정비계획의 방향성을 함께 본다면 선제적 매입의 의미가 더욱 커질 것입니다.

앞으로 수원시의 도시재생 및 재개발 흐름을 잘 체크하시고,
삼환아파트의 가치를 선점하시기 바랍니다.

📌 본 정보는 2025년 4월 기준이며, 부동산 시장 및 정책에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 최신 지자체 공고와 도시정비계획을 함께 확인하시기 바랍니다.

🧾 1. 재건축 시 분양권 / 권리계산 기준

재건축 시, 기존 소유자에게는 **신축 아파트를 배정받을 수 있는 권리(분양권)**가 부여되며, 다음과 같은 방식으로 결정됩니다.

✅ 권리산정 기준 요소

항목 설명

✅ 기준일 이전 등기 + 전입 + 실거주 이 3박자가 맞으면 우선권 가능성이 높아집니다.

🏗️ 분양권 수령 조건 예시 (삼환아파트 예상 시나리오)

조건 가능 여부 설명

※ 삼환아파트는 현재 재건축 초기 단계이며, 아직 정비구역 지정 및 기준일 미고시 상태입니다.

📅 2. 권리산정 기준일 예측 (삼환아파트 기준)

2025년 현재 구운1구역 등 인근 재개발 움직임에 따라 삼환아파트도 추진위 구성 > 정비구역 지정 가능성이 제기되고 있습니다.

📌 기준일 예측 흐름

단계 예상 시기 설명

지금 매입 시 기준일 이전 소유권 확보 가능성이 매우 높습니다.

💸 3. 실거래가 기반 삼환아파트 vs 인근 아파트 비교 분석

단지명 위치 전용면적 실거래가(2025.3 기준) 평당가 비고

🔎 분석 포인트

• 삼환아파트는 신축 대비 30~40% 저평가
• 평균 평당가 1,800만 원 선, 권리 확보 + 재건축 감안 시 잠재 가치 높음
• 실거래가 기준으로도 수익형 또는 장기 보유에 유리

💼 4. 투자 시 체크리스트

✅ 지금 시점 매입 시 권리산정 기준일 이전 등기 확보 가능성 높음
✅ 조합설립 인가 또는 정비계획 수립 시점 확인 필요
✅ 매도인 실거주 여부 확인 → 실입주하지 않아도 지분 가치 상승 여력 존재
✅ 전세가율 활용 → 1억 미만 실투자 가능 사례 존재

📌 참고자료 및 관련 사이트

항목 링크

✍ 결론 및 요약

• 삼환아파트는 30년 이상 노후도 + 입지 우수성 + 전세가율 안정성을 갖춘 유망 재건축 후보 단지
• 2026년 전후 권리산정 기준일 고시 예상, 지금 매입해 지분 확보에 유리
• 실거래가 기준 타 단지 대비 30~40% 저평가 상태
• 장기적으로 신축 단지 수준의 프리미엄 형성 기대

📊  구운동 정비계획 흐름도 & 동의율 예측 시뮬레이션 (엑셀 구성 예시)

▶ 시트1: 정비계획 추진 흐름도

단계 설명 예상 시기 비고

▶ 시트2: 동의율 시뮬레이션

총 세대수 동의율 목표 필요한 세대수 확보 세대수(예시) 달성률

엑셀 함수로 자동계산: =B2*C2 → 필요한 세대수 계산
진행률 시각화: 조건부 서식 / 원형 그래프